< 부동산, 자동차, 물건 등 법원 경매 쉽게 접근하는 방법 >
1. 법원 경매란 무엇인가?
법원 경매란 나무위키에 나온 개요에 따르면 국가정부기관인 법원이 주체가 되어 경매를 집행함으로서 집행행위를 위한 집행법원을 두고, 그 소속기관인 집행관이 집행행위 및 집행절차의 이행을 실시하는 경매 방식을 의미합니다.
가혹한 형벌 제도로는 사람한테는 사형이라면 재산에게는 법원 경매라는 제도가 있고 일반적으로 법원에서 진행하는 경매는 채권자의 신청에 의하여 채무자의 채무를 현금화하기 위하여 채무자의 재산 및 부동산 등을 처분하고 그걸 현금화하고 이를 채권자에게 배분하는 절차를 법원 경매라고 합니다.
간단하게 법원 경매의 종류는 아래와 같습니다.
- 담보권 실행을 위한 경매 : 민법에 규정된 담보권을 실행하기 위한 경매로 주로 법원에서는 임의 경매라고 부르고 근거 법률은 민사집행법 264조~275조에 나와 있습니다.
- 강제 경매 : 채권자가 채권 권한을 실행하기 위한 경매로 집행권원으로 진행되고 근거 법률은 민사집행법 80조~162조에 나와 있습니다.
- 형식성 경매 : 담보권 실행 경매 및 강제 경매가 아닌 형태로 기타 법률상 등에 규정된 경매이고 공유물 분할을 위한 경매, 창사 경매, 유치권 실행 경매 등 채권자의 채권 권한을 지키고 보존하기 위한 경매가 아닌 경매입니다.
한국에서 법원 경매 정보를 숙지하고 있으면 동산 및 부동산 등 여러 가치 있는 물건을 경매로 얻을 수 있고 법원 부동산 경매를 궁금해하시거나 하려는 분들은 참고하시면 좋은 정보를 소개해드리고자 합니다. 단, 매매보다는 저렴하게 구매할 수 있는 경매지만 꼼꼼하게 알아보시고 몇 가지 주의사항들을 숙지하셔야 손해를 안볼 수 있습니다.
2. 법원 경매 절차
보통적으로 법원 경매는 절차에 따라 진행되는게 간단하게는 아래와 같이 진행됩니다. 절차를 먼저 숙지하시고 난 후 상세하게 확인해야할 부분도 같이 체크 해주시면 좋습니다.
- 입찰공고 진행
- 물건자료(부동산 및 동산 등) 열람
- 현물건 현지 답사
- 경매 참가 신청 제출
- 개찰(경매 진행) 및 최고가 입찰자 결정
- 낙찰기일 여부 결정 선고
- 물건 대금 납부
- 소유권 이전 등기 촉탁
- 소유권 이전 등기 환료 및 인도명령(완전 이전)
3. 법원 경매 물건 사전 현지 답사 확인(必)
대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
법원 경매에 특성 상 미리 사전에 물건을 확인하지 않고 경매를 신청하여 참여하는 사례가 종종 있습니다. 이러한 경우 실패 확률도 높을 뿐더러 재산상 막대한 손해도 발생되기 때문에 법원 경매 사이트에서 경매 정보를 보시다가 마음에 드는 경매 물건이 있다면 반드시 현장에 직접가서 확인하고 부동산 같은 경우 토지경계, 건물 상태, 주변 환경, 인프라 등 실제로 확인 해야하고 자동차 같은 경우에도 차량 상태, 키로수, 연식 등 확인해야 합니다. 만약 현지 답사가 어렵다면 경매에 참여 안하시는게 옳은 선택일 것입니다.
4. 경매 물건 감정가 및 시세 확인(必)
법원 경매에 올라와 있는 물건은 전문 감정사가 감정한 감정가로 각 기준에 부합하면 책정되는 가격입니다. 감정사도 사람이다보니 기준에 부합하도록 감정가를 측정하다고 해도 어느정도 놓치는 부분이 있을 수 도 있기 때문에 경매를 진행하시기 전에 현재 시세를 꼭 알아볼 필요가 있고 주변 시세와 가격대를 비교해봐야 합니다.
같이 확인하고 비교할 수 있는 사이트는 아래와 같습니다.
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (molit.go.kr)
- 호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱 (hogangnono.com)
- KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, AI예측시세, 자산관리 (kbland.kr)
5. 경매 물건 분석 서류 확인(必)
경매가 시작하기 전에 1시간 정도 법원에서 조사한 서류들을 확인 및 열람할 수 있고 추가적으로 물건을 분석하는데 중요한 서류인 등기부등본, 임대차 계약서, 임차금액, 임차인 주민등록본 등도 같이 확인해볼 수 있으니 앞서 안내해드린 확인해야하는 과정과 함께 필수적으로 서류에 대해서는 공증된 문서로서 확인해볼 필요가 있습니다.
또한 서류를 확인하면서 사건번호, 채권자, 채무자 정보 확인, 등기부등본상 권리 사항, 채권 청구금액, 임대차 관계 사항, 송달관계 등 파악 하실 수 있으시며 입찰 당일에는 위와 같은 자료를 열람하거나 확인하고자 할땐 신분증은 반드시 필요합니다. 좋은 물건인 경우 많은 사람들이 대기하고 있어 미리미리 도착하시어 확인하시기 바랍니다.
6. 법원 경매 물건 선순위 임차인 확인(必)
경매 물건이 주거용인 경우에는 선순위 임차인의 전세금을 100% 낙찰자가 내야하는 상황으로 주의해야할 필요가 있으며, 상업용이나 업무용일 경우에는 해당되지 않고 등기부등본상 처음 설정된 근저당보다 먼저 전입해서 살고 있는 임차인을 선순위 임차인이라고 합니다.
7. 법원 경매 참가 서류 확인(必)
경매에 참가하기 위해서는 본인 개인인 경우에는
- 입찰신청서
- 주민등록증(신분증, 운전면허증)
- 인감도장
이 필요하며 본인이 아닌 대리인이 참가하는 경우에는
- 입찰신청서
- 위임장
- 인감증명서
- 대리인 신분증
- 대리인 인감도장
이 필요합니다.
그리고 법인명으로 경매를 참가하는 경우에는 위와 서류는 비슷하지만 법인인감, 법인등기부등본이 추가로 필요합니다.
8. 법원 경매 낙찰 후 명도 주의사항
경매를 통해 물건을 낙찰 받게 되면 현재 거주하고 있는 사람을 낙찰 받은 물건에서 내보내는걸 명도라고 합니다. 인도명령으로 간단하게 끝날 수 도 있지만 안나가려 버티는 경우 명도소송까지 진행 될 수 있고 인도명령인 경우 1개월 정도 소요되지만 명도소송으로 갈 경우 길게는 6개월까지 소요되는 사례도 있습니다.
위와 같이 법적으로 진행하는 경우도 있지만 낙찰자와 임차인 간에 적당한 합의점을 찾아 합의하시는것이 통상적인 합의이며 이사갈 곳을 구하고 기간을 두고 갈 수 있게 낙찰자의 배려 및 이사비용 정도는 보전 해주는 것으로 합의하는 것이 가장 좋은 방법 입니다.
법원 경매를 어렵게 보면 어렵고 쉽게 보면 쉬운데 시간과 정성이 많으 소요 되는 만큼 경매를 시작하기로 마음을 먹으신 분들이라면 조금이라도 도움이 되셨기를 바랍니다. 혹시라도 틀린 정보나 오류가 있는 부분은 댓글로 달아주시면 확인 후 정정하여 업데이트 할 예정입니다.
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